1. Calcula la inversión total
Suma precio, impuestos, gastos de compra y reforma inicial; no dividas el alquiler únicamente entre el precio anunciado.
Calcular gastos de compraAlquiler e inversión inmobiliaria, con todos los gastos.
La renta mensual no es la rentabilidad. Para evaluar una vivienda debes incluir el coste total de compra, periodos vacíos, mantenimiento, impuestos, financiación y tiempo de gestión.
Ruta de análisis
Cuatro cálculos antes de decidir
Utiliza el mismo conjunto de supuestos para poder comparar viviendas y alternativas.
2. Estima la rentabilidad
Introduce alquiler efectivo, meses ocupados, comunidad, IBI, seguro, mantenimiento y otros costes.
Abrir calculadora3. Separa rentabilidad y caja
La rentabilidad neta evalúa el inmueble; el flujo mensual descuenta además la cuota hipotecaria.
Ver fórmula y ejemplo4. Compara la alternativa
Comprar para vivir y alquilar mientras inviertes la diferencia producen patrimonios con riesgos distintos.
Comparar comprar o alquilarGestión, fiscalidad y protección
Guías esenciales para propietarios
Completa el cálculo de rentabilidad con impuestos, actualización de renta, garantías y riesgos reales.
IRPF del alquiler y gastos deducibles
Estima ingresos, gastos, amortización y el rendimiento sometido a IRPF.
Calcular rendimiento fiscal →Seguro de impago del alquiler
Compara precio, meses cubiertos, franquicia, carencia y defensa jurídica.
Comparar pólizas →Devolución de la fianza
Consulta plazos, descuentos justificables y depósito en Canarias.
Revisar la fianza →IPC e IRAV del alquiler
Comprueba qué índice y límites corresponden antes de actualizar la renta.
Actualizar la renta →Rentabilidad bruta, neta y flujo de caja
La rentabilidad bruta relaciona los ingresos anuales efectivos con la inversión total. La neta descuenta los gastos de funcionamiento del inmueble. El flujo de caja incorpora además la financiación y muestra el dinero que queda o falta cada mes.
Una vivienda puede presentar rentabilidad neta positiva y flujo negativo si la cuota hipotecaria es elevada. También puede mostrar un porcentaje alto porque el precio es bajo, pero requerir más mantenimiento, gestión o asumir mayor vacancia.
Qué datos conviene comprobar
Contrasta el alquiler posible con contratos y anuncios comparables, utiliza varios escenarios de ocupación y solicita presupuestos de los gastos que no conozcas. No conviertas una estimación de revalorización futura en un ingreso seguro.
Financiación de la inversión
Antes de añadir una hipoteca, comprueba el esfuerzo, el efectivo restante y una subida del tipo con la calculadora hipotecaria.