Fiscalidad del alquiler
IRPF del alquiler: gastos deducibles y reducciones
Estima el rendimiento neto de una vivienda alquilada. La calculadora separa ingresos, gastos, amortización y la reducción que corresponda.
Calcular rendimiento →Calculadora orientativa
Calculadora de IRPF del alquiler
El resultado es rendimiento sometido a IRPF, no la cuota final del impuesto. Esta depende del resto de tus ingresos y de tu tipo marginal.
Intereses y reparaciones se limitan conjuntamente a los ingresos íntegros en esta estimación. El exceso puede trasladarse a los cuatro años siguientes. Introduce la reducción solo si cumples sus requisitos.
Guía fiscal
Cómo se calcula el IRPF de una vivienda alquilada
Se parte de las rentas cobradas, se restan los gastos fiscalmente deducibles y la amortización, y sobre el rendimiento neto positivo puede aplicarse la reducción correspondiente cuando el inmueble se destina a vivienda.
Gastos deducibles del alquiler
- Intereses y gastos de financiación vinculados a la vivienda.
- Reparaciones y conservación; una mejora no se deduce de una vez.
- IBI, tasas y otros tributos no sancionadores.
- Comunidad, seguro, administración, defensa jurídica y suministros pagados por el propietario.
- Saldos de dudoso cobro cuando se cumplen los requisitos fiscales.
- Amortización del inmueble y de determinados bienes cedidos con él.
Amortización del inmueble alquilado
Con carácter general se considera efectiva la amortización del 3% anual sobre el mayor entre el coste de adquisición satisfecho y el valor catastral, en ambos casos sin incluir el suelo. Si solo estuvo alquilado una parte del año, se prorratea.
Gastos que no se deducen directamente
No son gasto corriente deducible la devolución del principal de la hipoteca, las sanciones, los gastos personales ni las ampliaciones o mejoras. Estas últimas pueden aumentar el valor amortizable, pero no se tratan igual que una reparación.
Reducciones del rendimiento neto
Para contratos celebrados antes del 26 de mayo de 2023 se mantiene, con carácter general, la reducción del 60%. Para contratos posteriores, la reducción general es del 50%. Puede subir al 60%, 70% o 90% en supuestos concretos —por ejemplo, determinadas rehabilitaciones, alquiler a jóvenes o contratos en zonas tensionadas con reducción de renta— y exige cumplir todos los requisitos.
La reducción se aplica al rendimiento neto positivo correctamente declarado, no a los ingresos brutos. No selecciones un porcentaje especial solo por el tipo de inquilino o la ubicación sin comprobar el contrato y las condiciones vigentes.
Ejemplo rápido
Con 10.800 € de renta anual, 3.900 € de gastos y 4.800 € de amortización, el rendimiento neto sería 2.100 €. Si correspondiera la reducción general del 50%, quedarían 1.050 € de rendimiento a integrar antes de aplicar el tipo personal.
IRPF y rentabilidad no son lo mismo
La rentabilidad económica incluye desembolsos que fiscalmente pueden tener otro tratamiento, como la amortización de capital de una hipoteca. Contrasta esta estimación con la calculadora de rentabilidad del alquiler y la guía de rentabilidad neta. Para otros trámites consulta la devolución de la fianza y la actualización de la renta.
Preguntas frecuentes sobre el IRPF del alquiler
¿Qué gastos se pueden deducir del alquiler de una vivienda?
Entre otros, pueden ser deducibles los intereses y gastos de financiación, reparaciones y conservación, IBI y determinadas tasas, comunidad, seguros, servicios profesionales y amortización, siempre que estén vinculados al alquiler y se cumplan sus límites.
¿Se puede deducir la hipoteca de una vivienda alquilada?
Puede deducirse la parte correspondiente a intereses y otros gastos de financiación vinculados al inmueble durante el periodo alquilado. La devolución del capital del préstamo no es un gasto deducible.
¿Cómo se calcula la amortización fiscal del inmueble?
Con carácter general, se considera efectiva hasta el 3 % anual sobre el mayor entre el coste de adquisición satisfecho y el valor catastral, excluyendo en ambos casos el valor del suelo.
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Fuentes oficiales. Agencia Tributaria: gastos deducibles, amortización y reducciones del rendimiento de capital inmobiliario.
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