Cómo calcular la rentabilidad neta del alquiler
La rentabilidad bruta divide el alquiler anual efectivo entre el precio pagado. Es útil para una primera criba, pero ignora impuestos de compra, reforma, periodos vacíos y costes de mantenimiento.
La inversión total incluye precio, impuestos, notaría, registro y reforma inicial.
Qué gastos debes restar
- Comunidad de propietarios e IBI.
- Seguro del inmueble y responsabilidad civil.
- Reparaciones, conservación y sustitución de equipamiento.
- Gestión, administración y búsqueda de inquilino.
- Meses sin alquilar, impagos y suministros asumidos por el propietario.
Para analizar la inversión usa gastos económicos reales. El tratamiento fiscal no siempre coincide: consulta qué partidas admite Hacienda en la guía sobre IRPF del alquiler y gastos deducibles.
Incluye también el riesgo de morosidad en tus escenarios. Antes de contratar, revisa el precio, las coberturas y los requisitos del seguro de impago de alquiler.
Vivienda de 180.000 € alquilada por 950 €
Supongamos 18.000 € de impuestos, gastos y reforma inicial; once meses cobrados al año; y 2.320 € de gastos operativos.
Si la cuota hipotecaria fuera de 600 € mensuales, el flujo de caja sería 930 € al año, equivalentes a 77,50 € al mes antes de impuestos personales. Una rentabilidad positiva no garantiza un flujo amplio cuando existe financiación.
Introduce tus propios datosCalcular rentabilidad y flujo mensual →
Prueba un escenario adverso
La rentabilidad bruta del ejemplo usa ingresos efectivos: 950 × 11 / 180.000 × 100 = 5,81 %. Con ocupación completa sería 950 × 12 / 180.000 × 100 = 6,33 %. La rentabilidad operativa antes de financiación e IRPF es 8.130 / 198.000 × 100 = 4,11 %. No mezcles los denominadores: precio e inversión total responden a métricas diferentes.
En los tres casos se mantiene una inversión inicial de 198.000 € y una cuota hipotecaria hipotética de 600 € durante los doce meses. La caja resta 7.200 € anuales de cuotas; incluye devolución de principal y no es beneficio fiscal. No añadimos revalorización ni venta. El mes sin cobrar ya reduce los ingresos: no lo restes de nuevo como gasto. Los escenarios no predicen ocupación ni impagos.
Repite el cálculo con dos meses vacíos, una reparación extraordinaria y una renta algo inferior. Si una inversión solo funciona con ocupación perfecta y cero imprevistos, su margen de seguridad es pequeño. En Canarias, incorpora los impuestos de adquisición y gastos reales aplicables en las islas.
Qué porcentaje se considera bueno
No existe un porcentaje universal. Una rentabilidad mayor puede compensar peor ubicación, más rotación, reforma o riesgo de impago. Compara inmuebles con el mismo método y prepara tres escenarios: esperado, conservador y adverso.
Comprueba también liquidez, concentración patrimonial, fiscalidad y coste de oportunidad. No uses la revalorización futura para convertir una operación débil en aparentemente rentable.
Dudas habituales
¿Debo incluir la hipoteca?
No en la rentabilidad del inmueble; sí al calcular el flujo de caja y la rentabilidad sobre el capital aportado.
¿Uso doce meses de alquiler?
Solo si esperas ocupación completa. Para ser prudente utiliza once meses o aplica una tasa de vacancia.
¿La rentabilidad neta es después de IRPF?
En esta guía es antes de impuestos personales, porque el resultado fiscal depende de cada contribuyente y contrato.
Agencia Tributaria, Manual práctico de IRPF 2025, rendimientos del capital inmobiliario. Cálculos propios revisados el 21 de octubre de 2026. La fuente fiscal explica el rendimiento tributario, que no debe confundirse con la rentabilidad económica calculada aquí.
Consultar Agencia Tributaria ↗