Debe quedar fijado
Indica el precio de compraventa o el método inequívoco para determinarlo.
Guía actualizada en 2026
Alquiler con opción a compra: cómo funciona
Vives de alquiler durante un plazo pactado y conservas el derecho —no la obligación— de comprar la vivienda por el precio acordado. El contrato debe dejar por escrito qué pagos se descuentan y hasta cuándo puede ejercerse la opción.
Revisado el 14 de agosto de 2026 · Por Equipo editorial de CalculaHogar
Respuesta directa
¿Qué es un alquiler con opción a compra?
Combina un arrendamiento con un derecho de opción. Pagas una renta como inquilino y puedes comprar antes de que termine el plazo. La prima inicial y una parte de las mensualidades solo se descuentan del precio si así lo establece expresamente el contrato.
Fecha límite clara
Especifica cuándo empieza y termina la opción y cómo debe comunicarse su ejercicio.
Prima y rentas
Detalla qué importe se descuenta, qué ocurre si no compras y si la prima es reembolsable.
Protección frente a terceros
Para inscribir la opción deben cumplirse los requisitos registrales, incluido el acuerdo de inscripción, el precio y el plazo.
Ejemplo de alquiler con opción a compra
Precio pactado: 200.000 €. Prima inicial: 10.000 €. Renta: 900 €/mes durante 24 meses. Si el contrato descuenta la prima y el 50 % de las rentas, al comprar se restarían 20.800 €: 10.000 € + 10.800 €. Quedarían 179.200 € antes de impuestos y gastos.
Qué ocurre con la prima y las rentas
La prima remunera el derecho a decidir durante el plazo pactado. No es automáticamente una señal reembolsable. El contrato debe indicar si se descuenta del precio y qué sucede si no compras, el propietario incumple o la financiación es denegada. Las rentas siguen siendo alquiler salvo la parte que se haya acordado descontar.
Comprueba también quién paga comunidad, IBI, reparaciones y seguros durante el arrendamiento. Las cláusulas no pueden eludir las normas imperativas aplicables.
Ventajas y riesgos
La ventaja principal es reservar una posible compra mientras acumulas parte del precio. Los riesgos son perder la prima, no conseguir financiación, asumir un precio que deje de ser atractivo o firmar cláusulas ambiguas. Solicita una nota simple de la vivienda y calcula también impuestos y gastos de compra.
Impuestos y financiación
El alquiler y la futura compraventa son operaciones distintas. La tributación de la compra dependerá de si es vivienda nueva o usada, del territorio y de las circunstancias del comprador. Calcula el coste con la guía de IVA e IGIC o los tipos de ITP correspondientes. El banco evaluará la operación cuando solicites la hipoteca: tener una opción no garantiza financiación.
Checklist del contrato
Identificación de la finca; duración del alquiler; precio de compra; prima; porcentaje de rentas descontable; plazo y forma de ejercicio; reparto de gastos; consecuencias del incumplimiento; cargas registrales y posibilidad de inscripción.
Preguntas frecuentes
¿Se descuenta todo el alquiler?
No. Solo la parte que el contrato identifique expresamente.
¿Pierdo la prima si no compro?
Es frecuente, pero depende de lo pactado y de la causa. Revisa las consecuencias de cada incumplimiento.
¿Conviene inscribir la opción?
Puede reforzar la protección frente a terceros si reúne los requisitos registrales. Solicita asesoramiento para el caso concreto.
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Base legal. El alquiler se rige por la LAU y la opción por lo pactado y las normas civiles y registrales aplicables. Un contrato de este tipo merece revisión profesional.
Ley de Arrendamientos Urbanos ↗ Ley Hipotecaria ↗