IVA de vivienda nueva en 2026: cuánto se paga

¿Qué impuesto paga una vivienda nueva?

Cuando compras la vivienda directamente al promotor y es una primera entrega, la operación suele estar sujeta a IVA en el territorio común. El tipo general para viviendas es el 10 %. Determinadas viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública pueden aplicar el 4 % si cumplen su calificación legal.

Una vivienda usada comprada a un particular normalmente no paga IVA: tributa por ITP. No confundas «vivienda a estrenar» con primera entrega fiscal; una vivienda puede no haber sido ocupada y, aun así, requerir revisar el historial de transmisiones y uso.

Cómo calcular el IVA de una vivienda nueva

La fórmula básica es: precio sujeto a impuesto × tipo aplicable. El impuesto se abona al promotor, que lo refleja en la factura y lo ingresa ante la Administración.

Ejemplo 1: vivienda de 200.000 € al 10 %

IVA: 200.000 × 0,10 = 20.000 €. Precio más IVA: 220.000 €. Esta cifra todavía no incluye AJD, notaría, registro, tasación ni otros costes de financiación.

Ejemplo 2: vivienda de 300.000 € al 10 %

IVA: 300.000 × 0,10 = 30.000 €. Precio más IVA: 330.000 €. Si el banco financia el 80 % del precio base, no presupuestes que también financiará automáticamente impuestos y gastos.

Ejemplo 3: VPO que cumple los requisitos del 4 %

Para un precio de 150.000 €, el impuesto sería 150.000 × 0,04 = 6.000 €. No apliques este tipo solo porque el anuncio diga «protegida»: verifica la calificación y el régimen concreto.

Puedes estimar el presupuesto completo con la calculadora de gastos de compra y compararlo con tus ahorros para la entrada.

Garaje, trastero y otros anexos

El tipo de vivienda puede alcanzar los anexos transmitidos conjuntamente y situados en el mismo edificio. En el caso de plazas de garaje existe un límite de hasta dos unidades por vivienda. Si se compran por separado, son más de dos plazas o tienen uso independiente, el tratamiento puede cambiar. Pide al promotor un desglose por elementos y tipos.

Canarias: IGIC en lugar de IVA

Canarias está fuera del territorio de aplicación del IVA. La entrega de vivienda nueva se analiza conforme al IGIC. La normativa canaria contempla tipos y beneficios sujetos a condiciones, entre ellas el destino a vivienda habitual, el tipo de vivienda, límites o circunstancias personales. Por eso no es correcto sustituir sin más «IVA 10 %» por un único porcentaje universal.

Antes de firmar, solicita al promotor el tipo aplicado, su base legal y el desglose de la factura. Contrástalo con la Agencia Tributaria Canaria. Consulta también nuestra guía de gastos al comprar vivienda en Canarias.

Otros gastos e impuestos que debes sumar

• AJD: puede gravar la escritura de compraventa; tipo y beneficios dependen de la comunidad autónoma.
• Notaría y registro: dependen del documento y de los aranceles aplicables.
• Tasación: suele ser necesaria si solicitas financiación; revisa cuánto cuesta y quién la paga.
• Gestoría y copias: según los servicios contratados.
• Hipoteca: separa los gastos de compraventa de los gastos propios del préstamo.

Lista de comprobación antes de entregar cantidades

1. Confirma si es primera entrega y quién vende.
2. Pide precio base, impuesto y extras por separado.
3. Comprueba el tipo aplicable y cualquier beneficio fiscal.
4. Revisa si garaje y trastero se transmiten conjuntamente.
5. Verifica la nota simple, licencias y documentación del inmueble.
6. Reserva liquidez para gastos que el banco no financie.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto IVA se paga por una vivienda nueva?

Normalmente el 10 % en territorio IVA. Algunas VPO de régimen especial o promoción pública pueden aplicar el 4 %.

¿En Canarias se paga IVA?

No. Se aplica IGIC y debe revisarse el supuesto concreto con normativa canaria.

¿El IVA está incluido en el precio anunciado?

Compruébalo en la oferta y el contrato. Exige un desglose claro para evitar errores de presupuesto.

¿También se paga AJD?

Puede corresponder AJD por la escritura de compraventa, según la comunidad autónoma y los beneficios disponibles.