Calcula la rentabilidad bruta y neta de una vivienda, el flujo de caja mensual y el efecto de financiar la compra. Tus datos no salen del dispositivo.
La rentabilidad bruta compara los ingresos anuales efectivos con el coste total de adquisición. Sirve para una primera criba, pero no refleja los gastos reales.
Rentabilidad bruta = alquiler anual efectivo ÷ inversión total × 100
La rentabilidad neta resta comunidad, IBI, seguro, mantenimiento, gestión y otros gastos operativos.
Una operación puede tener rentabilidad neta positiva y flujo negativo si la financiación exige una cuota elevada.
Incluye impuestos y gastos de compra en la inversión inicial. Entre los costes recurrentes considera comunidad, IBI, seguro, reparaciones, administración y periodos sin inquilino. Usar menos de 12 meses permite reflejar vacancia o impagos.
La fiscalidad depende de tu situación personal y se calcula aparte.
Una vivienda de 180.000 € con 18.000 € de gastos iniciales y un alquiler de 950 € durante 11 meses genera 10.450 € al año. Sobre una inversión total de 198.000 €, la rentabilidad bruta es del 5,28 %.
Si comunidad, IBI, seguro, mantenimiento y otros costes suman 2.500 € anuales, quedan 7.950 €: una rentabilidad neta del 4,02 % antes de impuestos y financiación.
Ejemplo ilustrativo con la misma compra de 180.000 €, gastos iniciales de 18.000 €, renta de 950 €, gastos operativos de 2.500 € al año y cuota hipotecaria de 600 € al mes. Solo cambia el número de meses cobrados; no es una previsión del mercado.
| Meses cobrados | Ingresos anuales | Neta antes de IRPF | Flujo mensual con hipoteca |
|---|---|---|---|
| 12 | 11.400 € | 4,49 % | 141,67 € |
| 11 | 10.450 € | 4,02 % | 62,50 € |
| 10 | 9.500 € | 3,54 % | −16,67 € |
La cuota se paga los doce meses, también cuando no cobras alquiler. En el escenario de diez meses, el inmueble sigue teniendo rendimiento operativo positivo, pero exige aportar dinero para atender la hipoteca. Los gastos de 2.500 € son un supuesto de este ejemplo: ajusta los campos para reproducirlo.
Algunas comparaciones dividen la renta entre el precio anunciado. Esta calculadora utiliza precio más gastos iniciales. Con 10.450 € de ingresos, dividir entre 180.000 € da 5,81 %; dividir entre los 198.000 € realmente invertidos da 5,28 %. No compares porcentajes con denominadores diferentes.
La rentabilidad neta aquí es anterior al IRPF y a la financiación. Para estudiar el impuesto, consulta la guía de IRPF del alquiler; no todos los gastos operativos son deducibles en todos los casos.
Divide el alquiler anual efectivo entre el precio de compra más los gastos iniciales y multiplica el resultado por 100.
Comunidad, IBI, seguro, mantenimiento, gestión, periodos sin inquilino y otros costes recurrentes relacionados con el inmueble.
La rentabilidad del inmueble se calcula antes de financiación. La cuota hipotecaria sí debe restarse para conocer el flujo de caja mensual disponible.
No existe un porcentaje bueno universal. Una rentabilidad mayor puede implicar más riesgo, trabajo o menor revalorización. Compara inmuebles con los mismos criterios y prueba un escenario conservador.
Compara de 3 a 10 viviendas y consulta el precio por m².
Compara el precio anunciado con viviendas parecidas.
Organiza anuncios, gastos y diferencias antes de decidir.