Pide primero una novación, pero compara después con el mercado
La relación con el banco y una cuota más baja no sustituyen la comparación del coste total.
La novación modifica el préstamo sin cambiar de entidad. La subrogación traslada la hipoteca a otro banco. Como orden práctico, solicita a tu banco una propuesta escrita, busca ofertas externas y vuelve a comparar todas con el mismo capital y plazo.
El Banco de España señala que la novación suele implicar menos gastos. Aun así, una subrogación puede ganar si reduce bastante el tipo o elimina productos vinculados. La calculadora de esta página muestra cuánto tardas en recuperar el desembolso inicial.
Novación o subrogación: compara el ahorro neto
Introduce las condiciones escritas de cada banco. Mantendremos el mismo capital y plazo para aislar el efecto del tipo y de los costes.
62.705 € de intereses pendientes si el tipo no cambia.
887,36 €/mes
Ahorro neto: 9339 €
- Alivio de cuota
- 40,58 €/mes
- Intereses restantes
- 52.965 €
- Costes introducidos
- 400 €
- Recuperas los costes
- 10 meses
863,52 €/mes
Ahorro neto: 14.560 €
- Alivio de cuota
- 64,42 €/mes
- Intereses restantes
- 47.245 €
- Costes introducidos
- 900 €
- Recuperas los costes
- 14 meses
El resultado compara intereses y costes introducidos, no la TAE contractual. Añade por separado seguros, tarjetas, nómina y otros productos vinculados antes de decidir.
Cálculo orientativo con sistema francés, cuotas mensuales y TIN constante. Sustituye los importes de ejemplo por el desglose escrito de cada entidad. Una tasación o seguro también puede aportar valor propio y no siempre equivale íntegramente a un coste financiero.
No permiten cambiar exactamente lo mismo
Si necesitas ampliar capital, liberar un avalista o cambiar el sistema de amortización, una subrogación por sí sola puede no bastar. La Ley 2/1994 limita la escritura de subrogación a interés y plazo; otros cambios pueden requerir una novación posterior con el nuevo banco.
Hay dos plazos que no debes confundir
- 01Recibes una oferta vinculante
La nueva entidad presenta sus condiciones y la información sobre los costes del cambio.
- 02Autorizas la comunicación
La nueva entidad requiere al banco actual el certificado del saldo pendiente.
- 7 díasCertificado de deuda
La entidad actual dispone de siete días naturales para entregarlo.
- 15 díasVentana para una novación
Desde la entrega del certificado no puede formalizarse la subrogación durante quince días naturales. En ese periodo, el banco actual puede pactar y formalizar una novación contigo.
- 05Firma y pago
Si no hay novación, la nueva entidad formaliza la subrogación y paga al banco anterior.
No es un derecho del banco a retenerte: la ley no exige su consentimiento para la subrogación. El plazo le permite presentar y formalizar una alternativa contigo.
Exige el desglose de quién paga cada concepto
Si la modificación consiste en ampliar el vencimiento, la comisión no puede superar el 0,1 % del capital pendiente.
En préstamos cubiertos por la Ley 5/2019, el cliente asume la tasación.
La entidad prestamista asume esos gastos en los supuestos de la Ley 5/2019; las copias las paga quien las solicite.
Las novaciones que cumplen la Ley 2/1994 están exentas cuando el cambio se refiere al interés, al plazo o a ambos.
También puede existir una compensación por reembolso o por la subrogación si está pactada y la ley la permite. No la dupliques en el comparador: introduce como «costes que asumirías» la suma final que figure en el desglose de la entidad.
Comprueba tu contratoCalcular el límite de la comisión →Un tipo menor puede compensar costes mayores
Imagina 160.000 € pendientes a veinte años y un TIN actual del 3,5 %. El banco ofrece novar al 3 % con 400 € de costes; otra entidad ofrece una subrogación al 2,7 % con 900 €.
En este ejemplo, los costes se recuperarían por la reducción de cuota en unos 10 meses con la novación y 14 meses con la subrogación. No es una previsión: cambia los datos por tus ofertas y suma el coste de los productos vinculados.
Negocia con un método que deje rastro
- Reúne contrato y saldo pendiente.Anota TIN, plazo, comisión, productos vinculados y coste de cancelarlos o mantenerlos.
- Pide una novación escrita.No compares una promesa verbal con una oferta formal de otra entidad.
- Solicita ofertas externas comparables.Usa el mismo capital y plazo; revisa TIN, TAE, bonificaciones y condiciones para conservarlas.
- Introduce todos los costes.Incluye los importes que realmente asumirías y calcula en cuántos meses los recuperas.
- Compara también lo no numérico.Revisa avalistas, flexibilidad, amortización anticipada, cuentas, seguros y estabilidad de la cuota.
- Acepta solo la versión definitiva.Comprueba que la escritura y la documentación precontractual coinciden con lo negociado.
Si prevés vender, cancelar o volver a cambiar la hipoteca antes de recuperar los costes, una oferta aparentemente mejor puede no compensar. Usa tu permanencia prevista como filtro final.
Dudas antes de cambiar las condiciones
¿Qué suele ser más barato?
La novación suele tener menos gastos, según el Banco de España. Pero una subrogación con mejores condiciones puede dejar un coste total inferior. Compara intereses, costes y vinculaciones.
¿Puede mi banco impedir la subrogación?
No puede exigir su consentimiento si se cumple el procedimiento legal. Tiene siete días naturales para certificar la deuda y una ventana de quince días naturales para formalizar contigo una novación.
¿Qué puedo cambiar en cada operación?
La novación admite capital, plazo, interés, amortización, otras condiciones financieras y garantías. La escritura de subrogación se limita al tipo, el plazo o ambos.
¿Los siete y quince días se suman?
Son fases diferentes: primero hay hasta siete días naturales para el certificado; desde su entrega comienza el periodo de quince días naturales.
¿Quién paga todos los gastos?
No hay una única respuesta para cualquier préstamo y concepto. En los supuestos cubiertos por la Ley 5/2019, el cliente paga la tasación y la entidad gestoría, notaría de la escritura y registro; pide siempre un desglose individual.