No eliges solo un tipo: eliges quién asume el riesgo
En la fija, el banco incorpora la estabilidad al precio y tú sabes qué cuota pagarás. En la variable, el coste se revisa con un índice y tú asumes sus subidas y bajadas. En la mixta, la cuota es estable al principio y el riesgo aparece cuando termina ese tramo.
Prioriza previsibilidad durante toda la vida del préstamo.
Puede bajar o subir en cada revisión según lo pactado.
Protege los primeros años, pero no elimina el riesgo futuro.
La pregunta útil: no es “¿qué hará el euríbor?”, sino “¿seguiría pudiendo pagar si el índice sube varios puntos?”.
Pon las tres hipotecas bajo el mismo estrés
El escenario base y el de estrés son supuestos editables, no una previsión. Los costes totales no incluyen comisiones, seguros ni otros productos.
692 €/mes
La cuota de capital e intereses no cambia con el euríbor.
Dentro de tu límite- Tipo aplicado
- 3,20 %
- Intereses estimados
- 89.101 €
675 €/mes base
Con euríbor de estrés: 879 €/mes.
Supera tu límite en 79 €- Tipo base
- 3,00 %
- Tipo en estrés
- 5,20 %
- Intereses si el tipo base no cambia
- 82.844 €
624 €/mes inicial
Después de 5 años: 667 € base o 839 € en estrés.
Supera tu límite en 39 €- Tipo posterior base
- 3,00 %
- Tipo posterior en estrés
- 5,20 %
- Capital al terminar el tramo fijo
- 140.647 €
- Intereses con escenario base posterior
- 77.524 €
Esto no decide qué hipoteca debes contratar. Muestra si tu presupuesto depende de que los tipos permanezcan bajos.
Supuestos: sistema francés, pagos mensuales y tipos constantes dentro de cada escenario. En una hipoteca real el índice se revisa en las fechas pactadas y el resultado debe completarse con TAE, productos, comisiones y FEIN.
Pagas por saber la cuota desde el principio
En una hipoteca fija, el tipo de interés y la cuota de capital e intereses permanecen estables durante el plazo pactado. Las variaciones del euríbor no afectan al préstamo, siempre que no cambien otras condiciones contractuales como las bonificaciones.
Puede encajar mejor si…
- Tu presupuesto tiene poca capacidad para absorber una subida de cuota.
- Valoras la estabilidad por encima de intentar pagar menos en un escenario favorable.
- Esperas mantener la hipoteca durante muchos años y quieres eliminar una fuente de incertidumbre.
Tu cuota sigue al índice de referencia
El tipo suele expresarse como euríbor más un diferencial. En las fechas de revisión —habitualmente anuales o semestrales— se aplica el valor y el procedimiento definidos en el contrato. Si el índice sube, normalmente sube la cuota; si baja, puede reducirse.
Ejemplo educativo: euríbor del 2,30 % + 0,70 % = tipo del 3,00 %.
Una cuota inicial inferior no garantiza que el préstamo sea más barato durante 20 o 30 años. Nadie conoce con certeza la trayectoria completa del índice. Por eso el Banco de España recomienda simular distintos niveles antes de decidir.
Puede encajar mejor si…
- Tienes holgura mensual suficiente para soportar un escenario claramente peor.
- Comprendes y aceptas que la cuota cambiará durante el préstamo.
- Prevés reducir capital de forma anticipada, pero has comprobado las compensaciones aplicables.
Estabilidad temporal, no estabilidad total
La hipoteca mixta aplica un tipo fijo durante un periodo inicial —por ejemplo, cinco o diez años— y después funciona como una variable. Su atractivo suele estar en una cuota inicial competitiva, pero la comparación debe incluir el capital pendiente cuando empieza el tramo variable.
Ese detalle importa: tras cinco años de una hipoteca larga todavía puede quedar gran parte del principal. Una subida del índice en el momento del cambio afectaría a ese saldo y al plazo restante.
- ¿Cuánto capital quedará pendiente al terminar el tramo fijo?
- ¿Qué cuota resultaría con un euríbor dos o tres puntos superior?
- ¿Tu plan de vender o amortizar antes de ese momento es realista o solo una intención?
Compara en este orden
- Define una cuota cómoda, no la máxima que acepta el banco.Debe dejar margen para vivienda, ahorro e imprevistos.
- Somete variable y mixta a un escenario de estrés.No contrates una cuota que solo funciona si el índice permanece bajo.
- Iguala importe, plazo y productos.Comparar escenarios distintos produce una conclusión falsa.
- Lee TAE e importe total adeudado en la FEIN.El TIN inicial no recoge por sí solo todos los costes.
- Valora tu horizonte real.Vender, subrogar o amortizar antes cambia el coste, pero no debe darse por garantizado.
Dudas antes de elegir modalidad
¿Qué es mejor, fija o variable?
Depende de las condiciones completas, tu margen mensual y tu tolerancia a que la cuota cambie. La fija prioriza certeza; la variable traslada al cliente la evolución del índice.
¿Cómo funciona una hipoteca mixta?
Tiene un tipo fijo durante un periodo inicial y después pasa a un tipo variable, normalmente compuesto por un índice más un diferencial.
¿Cada cuánto se revisa una variable?
Lo establece el contrato. Lo habitual es una revisión anual o semestral con el índice y la fecha de referencia pactados.
¿La cuota fija nunca cambia?
La cuota de capital e intereses no cambia por los tipos. El coste total de seguros, productos o servicios asociados sí puede variar conforme a sus contratos.
¿El simulador predice el euríbor?
No. Permite ensayar escenarios editables para medir la sensibilidad de tu cuota; no constituye una previsión ni una oferta bancaria.