La fórmula que debes utilizar
Después añade un fondo de seguridad que no utilizarás en la operación.
Como referencia inicial, las entidades suelen financiar alrededor del 80 % del valor de tasación. Eso obliga a aportar aproximadamente el 20 % con dinero propio, pero puede ser más si la tasación queda por debajo del precio o si el banco ofrece menos financiación.
Los impuestos y gastos no suelen quedar cubiertos por la hipoteca. Además, no conviene llegar a la firma con la cuenta a cero: la mudanza, las reparaciones, los seguros, los suministros y los primeros imprevistos aparecen justo después de comprar.
Una vivienda de 200.000 €
Imagina una financiación del 80 %, impuestos equivalentes al 10 %, otros gastos de 2.500 € y un colchón final de 6.000 €. No es una tarifa universal: es un escenario para entender el cálculo.
Importante: en Canarias no se aplica el IVA peninsular a la vivienda nueva, sino el IGIC, y existen tipos reducidos según el inmueble y el comprador. Para una cifra útil debes aplicar la fiscalidad de tu operación.
¿Compras en Canarias?Calcular ITP, IGIC y AJD con tipos de 2026 →Por qué el 20 % es solo una referencia
El 80 % de financiación es una referencia frecuente, no un derecho. El banco valora tus ingresos, estabilidad, deudas, ahorro previo, edad, inmueble y resultado de la tasación. Puede ofrecer más, menos o rechazar la operación.
El riesgo que suele olvidarse aparece cuando compras por 200.000 €, pero la vivienda se tasa por menos. Aunque el porcentaje aprobado parezca suficiente, la diferencia entre el préstamo y el precio sale de tus ahorros.
- Pide un estudio financiero realista, no solo una simulación comercial.
- No confundas “hasta el 80 %” con una aprobación garantizada.
- Comprueba qué sucede con las arras si no obtienes financiación.
Vivienda nueva y usada no tributan igual
Vivienda nueva
En Península y Baleares, la entrega de vivienda nueva tributa generalmente al 10 % de IVA; determinadas viviendas de protección oficial pueden aplicar el 4 %. También puede existir AJD, cuyo tipo depende de la comunidad autónoma. En Canarias se sustituye el IVA por el IGIC.
Vivienda de segunda mano
Tributa por ITP. Cada comunidad autónoma fija sus tipos y puede ofrecer reducciones por edad, discapacidad, familia numerosa, vivienda protegida u otras circunstancias. Por eso una regla nacional del “10 % de gastos” puede quedarse corta o inflar el resultado.
La base imponible tampoco siempre coincide sin más con el precio anunciado. Antes de firmar, confirma la base fiscal y el tipo aplicable con la administración autonómica o un profesional.
Compraventa e hipoteca son dos operaciones distintas
En tu presupuesto deben aparecer la tasación si solicitas hipoteca y los gastos asociados a la compraventa: registro, posibles costes notariales, gestoría si la utilizas y otros trámites. Pide presupuestos porque no todos son un porcentaje fijo del precio.
Para hipotecas sujetas a la Ley 5/2019, el cliente paga la tasación. El banco asume notaría, registro, impuestos y gestoría correspondientes a la formalización del préstamo hipotecario. Esto no significa que el banco pague los impuestos ni todos los gastos de la compra de la vivienda.
Las cinco cuentas que suelen faltar
- Usar todos los ahorros.Comprar sin reserva convierte cualquier reparación en nueva deuda.
- Aplicar el mismo impuesto a todo.Depende de vivienda nueva o usada, territorio y perfil.
- Suponer que el banco dará el 80 %.La aprobación y la tasación pueden cambiar la entrada real.
- Contar solo la cuota.Comunidad, IBI, seguros, mantenimiento y suministros continúan cada mes.
- Firmar arras sin proteger la financiación.Revisa las consecuencias antes de entregar una cantidad relevante.
Dudas antes de empezar a buscar
¿Cuánto debo tener ahorrado?
La parte que el banco no financie, impuestos y gastos de compraventa, más un colchón que permanezca disponible después de firmar.
¿El banco siempre financia el 80 %?
No. Es una referencia habitual, pero la oferta depende de tu perfil, la tasación, el inmueble y la política de cada entidad.
¿Puedo comprar con solo un 10 % ahorrado?
Solo si obtienes una financiación superior a la habitual o una ayuda/aval aplicable y, además, puedes cubrir impuestos y gastos. No debe darse por hecho.
¿Qué impuestos pago?
IVA o IGIC y AJD en determinados supuestos de vivienda nueva; ITP en vivienda usada. Los tipos y beneficios dependen del territorio y del comprador.
¿Debo incluir un fondo de emergencia?
Sí. La cantidad depende de tus gastos y estabilidad, pero debe quedar separada del dinero destinado a firmar.