¿Las arras se suman a la entrada de la vivienda?

No. La señal entregada se imputa normalmente al precio pactado. En la escritura se paga la parte del precio que quede pendiente, además de los impuestos y gastos que correspondan.

¿Es obligatorio entregar un 10 % de arras?

No existe un porcentaje general obligatorio. La cantidad y el plazo se negocian y deben quedar escritos. El 10 % es solo un ejemplo frecuente, no una regla legal.

¿Qué ocurre si el banco no concede la hipoteca?

Depende de lo pactado. Conviene incluir una condición de financiación precisa, con importe mínimo, plazo y documentación exigida; sin esa protección, la falta de hipoteca no garantiza por sí sola recuperar la señal.

¿Qué pasa si una parte desiste de unas arras penitenciales?

Si se pactaron inequívocamente como penitenciales conforme al artículo 1454 del Código Civil, el comprador puede desistir perdiéndolas y el vendedor devolviéndolas duplicadas.

Entrada, gastos y arras al comprar vivienda: cuánto pagar

01 · RESPUESTA RÁPIDA

Calcula una sola bolsa de dinero propio

Dinero propio estimadoPrecio − hipoteca + impuestos y otros gastos

Las arras adelantan una parte de ese precio; no deben volver a sumarse.

Si una vivienda cuesta 240.000 €, el banco financia 192.000 € y estimas 24.000 € de gastos, necesitarías 72.000 € de dinero propio. Si ya entregaste 24.000 € de arras, en torno a la escritura quedarían 24.000 € del precio y los 24.000 € de gastos.

El Banco de España explica que las entidades no suelen superar el 80 % del valor de tasación y que el préstamo suele vincularse a ese valor. Es una práctica habitual, no un derecho automático a recibir el 80 %.

Calendario de dinero propio

¿Cuánto necesitas y en qué momento?

Las arras se descuentan del precio: no son un gasto adicional. Los impuestos y trámites sí se añaden a tu aportación para la vivienda.

Precio acordado€Financiación prevista%Señal o arras%Impuestos y otros gastos estimados%Ahorro disponible€

Dinero propio total estimado72.000 €

Incluye la parte del precio no financiada y la estimación de impuestos y gastos.

Hipoteca prevista: 192.000 €
Parte del precio con ahorro: 48.000 €
Impuestos y gastos estimados: 24.000 €
Colchón restante: 3000 €

1
Al firmar las arras24.000 €
Se entrega al vendedor y se descuenta del precio final.
2
Antes y alrededor de la escritura48.000 €
24.000 € de precio pendiente con ahorro + 24.000 € de gastos estimados.
3
En la compraventa192.000 €
Capital previsto de la hipoteca que completa el precio.

Si son arras penitenciales expresas

Si tú desistes, perderías 24.000 €; si desiste el vendedor, la devolución prevista por el artículo 1454 del Código Civil sería 48.000 €. El contrato debe dejar inequívocamente claro ese carácter.

Estimación orientativa. El porcentaje de arras se negocia, los gastos cambian por territorio y operación, y la financiación depende de la aprobación y tasación del banco.

02 · CALENDARIO

El dinero no sale todo el mismo día

Reserva
Antes de las arras, si existe
No firmes un documento por su nombre: una «reserva» puede contener ya los elementos esenciales y obligar a las partes. Lee sus efectos y devolución.
Arras
Cuando se pacta la compraventa privada
La cantidad, el plazo, el tipo de arras y las causas de devolución deben figurar en el texto. No hay un 10 % obligatorio.
Tasación
Durante la tramitación de la hipoteca
La paga normalmente el cliente. El Banco de España indica que la tasación hipotecaria tiene una vigencia de seis meses.
Escritura
Precio pendiente y préstamo
El vendedor recibe el importe restante del precio: ahorro pendiente más fondos hipotecarios, descontando lo ya entregado.
Tributos
Según la operación y el territorio
Reserva efectivo para impuestos y trámites; no confundas los gastos de la compraventa con los gastos de formalización del préstamo.

03 · ANTES DE FIRMAR

Siete datos que deben quedar inequívocos

Inmueble y anexos.Dirección, finca, garaje, trastero, estado de cargas y qué se incluye.
Precio total.Cantidad acordada y pagos ya realizados o pendientes.
Importe de la señal.Fecha, medio de pago y confirmación de que se descuenta del precio.
Naturaleza de las arras.Confirmatorias, penitenciales u otra regulación pactada; el nombre aislado no basta.
Fecha límite de escritura.Incluye cómo se prorroga y quién convoca la firma.
Financiación y tasación.Qué ocurre si la hipoteca se deniega o el valor resulta insuficiente.
Incumplimientos.Consecuencias para comprador y vendedor, y cómo se acredita cada supuesto.

Artículo 1454 del Código Civil: perder las arras o devolverlas duplicadas corresponde a las arras penitenciales. La jurisprudencia exige que esa voluntad de desistimiento sea clara; no conviene darla por supuesta.

04 · HIPOTECA PENDIENTE

Una preaprobación no sustituye una condición escrita

La tasación puede ser inferior al precio y la entidad también analiza ingresos, deudas y solvencia. Si el préstamo es imprescindible, el contrato debería explicar qué denegación permite resolver, cuál es el importe mínimo necesario y hasta qué fecha puedes acreditarlo.

Antes de entregar una señal relevante

Define el importe mínimo de financiación.
Indica si basta una denegación o deben ser varias.
Fija un plazo realista y cómo se acredita la solicitud.
Regula la devolución si la tasación impide alcanzar ese importe.
No confíes en promesas verbales de la agencia o del banco.
Pide revisión profesional si la redacción no es clara.

Esta guía no propone una cláusula universal: su redacción cambia el reparto de riesgos y debe adaptarse al caso concreto.

05 · EJEMPLO COMPROBABLE

Vivienda de 240.000 € con financiación del 80 %

Arras pactadas (10 % de ejemplo)24.000 €

Hipoteca prevista (80 %)192.000 €

Resto del precio con ahorro en escritura24.000 €

Impuestos y gastos estimados (10 %)24.000 €

Dinero propio total72.000 €

El 10 % usado para las arras y para los gastos son supuestos distintos y editables, no porcentajes legales generales. En Canarias puedes sustituir la estimación genérica por los tipos y reducciones aplicables en nuestra calculadora regional.

Compra en CanariasCalcular impuestos y gastos reales →

06 · PREGUNTAS FRECUENTES

Dudas antes de entregar dinero

¿Las arras se suman a la entrada?

No. Normalmente se descuentan del precio. Para no duplicarlas, calcula primero precio menos hipoteca y después añade impuestos y gastos.

¿Es obligatorio entregar un 10 %?

No. La cantidad se negocia. El 10 % es un ejemplo habitual, no una obligación general fijada por el Código Civil.

¿Recupero la señal si el banco rechaza la hipoteca?

No necesariamente. Depende del contrato. Si necesitas financiación, pacta de forma precisa el supuesto, el importe, los plazos y la prueba exigida.

¿Qué pasa con unas arras penitenciales?

Si ese carácter se pactó claramente, el comprador puede desistir perdiendo la cantidad y el vendedor devolviéndola duplicada.

FUENTES

Entrada, gastos y arras: cuánto pagarás en cada momento