El 80 % es una referencia habitual, no una ley universal
El Banco de España señala que la cuantía del préstamo suele estar vinculada al valor de tasación y que normalmente llega hasta un máximo del 80 %. Eso explica por qué se habla de una «entrada del 20 %», pero no obliga a todas las entidades a aprobar el 80 % ni les impide estudiar un porcentaje superior.
Una operación puede parecer del 90 % sobre el precio y superar el 100 % de una tasación más baja.
Por encima del 80 %, la diferencia suele requerir un perfil aceptado específicamente, otra garantía o un programa de aval. Nada de eso sustituye el análisis de solvencia ni paga impuestos y gastos.
El porcentaje no decide por sí solo
Comprueba a la vez tasación, ahorro y capacidad de pago. La herramienta no predice si un banco aprobará la operación.
30.000 € por encima del 80 % del menor valor.
La tasación no garantiza que el banco use todo ese margen.
862 €/mes de hipoteca; 35,1 % de esfuerzo con +1 punto.
- La solicitud supera el 80 % del precio o de la tasación y necesita una política, garantía o programa específico.
- Con un punto más, el esfuerzo subiría al 35,1 %.
El 80 % es una práctica habitual, no un límite legal universal ni una aprobación. Cada entidad aplica su política de riesgo; los avales públicos no eliminan la deuda del comprador.
La operación tiene que superar tres filtros distintos
Precio, tasación y porcentaje solicitado. Una tasación alta no obliga a la entidad a prestar más.
Aportación al precio, impuestos, tasación y demás costes que no cubra el préstamo.
Ingresos, otras cuotas, estabilidad, historial y margen ante una subida o imprevisto.
La entidad debe evaluar la capacidad de devolución. Que exista una garantía pública o que la vivienda valga más no convierte una cuota elevada en sostenible.
Pedir más porcentaje no solo cambia la entrada
Con poca aportación inicial, una caída del precio o los costes de una venta pueden dejar menos margen para cancelar la deuda. Además, si el banco ofrece un tipo, comisión o vinculación distinta por el mayor riesgo, compara siempre la TAE y el coste total, no solo el porcentaje financiado.
- Los gastos consumen todo tu ahorro.
- La cuota más otras deudas supera tu margen real.
- Necesitas que la tasación sea superior al precio para que cuadre.
- No conservarías fondo de emergencia después de firmar.
- Solo puedes asumir el escenario si mantienes todas las bonificaciones.
- Podrías necesitar vender en pocos años.
Qué hace —y qué no hace— el aval MIVAU gestionado por ICO
La línea para primera vivienda de jóvenes y familias con menores permite avalar parte del principal frente al banco. El convenio cubre hasta el 20 %; puede llegar al 25 % para viviendas con calificación energética mínima D. El préstamo avalado debe superar el 80 % —o el 75 % en ese segundo caso— del menor entre tasación y precio, sin incluir impuestos ni gastos.
Plazo prorrogado por la adenda publicada en julio de 2026.
Por solicitante, además de los demás requisitos.
El préstamo puede durar más; la deuda sigue siendo del comprador.
Comprueba elegibilidad y decide según su política de concesión y riesgos.
La adenda de 2026 permite modular el límite de ingresos según el entorno, con un techo de 7,5 veces el IPREM por adquirente, y mantiene requisitos de edad o menores a cargo, primera vivienda, residencia y límites de precio. Confirma el tramo aplicable y la entidad adherida antes de comprometer una señal.
El aval no te libera: el convenio establece que el cliente responde íntegramente por toda la deuda, incluida la parte cubierta frente al banco.
Comprar por 220.000 €: financiar el 80 % o el 95 %
El 95 % reduce 33.000 € de aportación inicial, pero añade 33.000 € de deuda y unos 144 € a la cuota del ejemplo. La comparación supone el mismo tipo; una oferta real puede aplicar precios o condiciones diferentes.
Antes de entregar señalOrdenar entrada, gastos y arras →Dudas sobre financiación alta
¿El 80 % es el máximo legal?
No. Es la práctica habitual descrita por el Banco de España. La aprobación y el porcentaje dependen de la operación y de la política de la entidad.
¿Una tasación alta garantiza más hipoteca?
No. Aporta valor como garantía, pero el banco también considera el precio y, sobre todo, tu capacidad de devolución.
¿El aval ICO elimina mi responsabilidad?
No. Protege parcialmente a la entidad frente a ciertos impagos; tú sigues respondiendo por el total de la deuda.
¿Una hipoteca del 100 % cubre los gastos?
No debes darlo por hecho. En la línea estatal, el valor de referencia excluye impuestos y gastos. Necesitas efectivo adicional para esos conceptos.