El máximo legal es solo uno de tres límites
Si el contrato no pacta comisión o la pérdida financiera es cero, el resultado puede ser cero.
En los contratos sujetos a la Ley 5/2019, el banco no puede elegir libremente el porcentaje. La cláusula debe existir, respetar el periodo correspondiente y nunca superar la pérdida financiera calculada conforme a la norma.
Por eso una escritura que dice «2 %» en una hipoteca fija no significa que automáticamente debas pagar el 2 %: es el techo porcentual de los primeros diez años y todavía debe comprobarse el perjuicio financiero.
Estima el techo de tu comisión
Selecciona el régimen y copia el porcentaje de tu escritura. La herramienta no presupone que el banco pueda cobrar automáticamente el máximo legal.
Techo legal del periodo: 0,15 %
- Periodo aplicable
- Opción contractual de cinco años
- Techo legal del porcentaje
- 0,15 %
- Porcentaje usado en la estimación
- 0,15 %
La cifra es el menor límite entre la cláusula y la ley. El cobro real también debe quedar por debajo de la pérdida financiera de la entidad, por lo que puede ser menor o cero.
Herramienta informativa para hipotecas sobre vivienda y supuestos habituales. La escritura, la fecha exacta, el ámbito de la norma y la pérdida financiera determinan el importe aplicable.
Límites para contratos sujetos a la Ley 5/2019
En una hipoteca variable, las dos alternativas del contrato son excluyentes: debe aparecer una u otra, no ambas aplicadas a la vez. En una fija, el cambio de porcentaje se produce al terminar el décimo año o el tramo fijo correspondiente.
Durante los cinco primeros años. Después, 0 %.
Durante los tres primeros años. Después, 0 %.
2 % los diez primeros años; 1,5 % desde entonces.
0,05 % los tres primeros años; después, 0 %. Aplicable también a contratos anteriores.
Siempre son techos: el contrato puede establecer menos y la compensación no puede superar la pérdida financiera de la entidad.
Busca seis datos, no una sola cifra
- “Reembolso” o “amortización anticipada”.Localiza la cláusula financiera, tanto para pagos parciales como para cancelación total.
- Porcentaje pactado.Anota la cifra exacta y si cambia según los años transcurridos.
- Tipo o tramo aplicable.Una hipoteca mixta puede estar en fase fija o variable cuando amortizas.
- Pérdida financiera.Comprueba el método, el índice de referencia y el diferencial incluidos en la escritura.
- Plazo de preaviso.En los préstamos recientes lo pactado no puede exigir más de un mes.
- Efecto de la amortización.Revisa si puedes elegir reducción de cuota o de plazo y cómo debe solicitarse.
«0,15 % durante los cinco primeros años» significa que una amortización de 20.000 € tendría un techo porcentual de 30 €. Si el contrato fija menos o no existe pérdida financiera, el cobro sería inferior.
La fecha de firma cambia el régimen
Para el periodo 2007–2019, la tabla describe la compensación por desistimiento en los supuestos cubiertos por la Ley 41/2007. La compensación por riesgo de interés es distinta y puede añadirse solo cuando proceda conforme al contrato y exista pérdida.
En hipotecas anteriores a diciembre de 2007 no existe un único porcentaje seguro para todos los casos: influyen el tipo fijo o variable, la fecha exacta y si la operación implica subrogación. Por eso la herramienta no inventa un resultado automático.
Pide una liquidación escrita y desglosada
Para préstamos sujetos a la Ley 5/2019 puedes comunicar el reembolso con el preaviso pactado, que no puede superar un mes. El Banco de España indica que, recibida la comunicación, la entidad debe facilitar en un máximo de tres días hábiles la información necesaria para valorar las consecuencias.
- Capital que se amortizará y fecha de aplicación.
- Porcentaje contractual utilizado.
- Límite legal correspondiente al periodo.
- Pérdida financiera calculada y referencia empleada.
- Importe final de la compensación.
- Nueva cuota o nueva fecha de vencimiento.
Si el importe no coincide, solicita por escrito la cláusula y el cálculo completo antes de ordenar el pago. Conserva la solicitud y la respuesta para poder reclamar ante el servicio de atención al cliente de la entidad.
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¿Cuál es el máximo en una hipoteca variable reciente?
El contrato puede elegir 0,15 % durante cinco años o 0,25 % durante tres años. Son opciones excluyentes y después del periodo correspondiente el techo es 0 %.
¿Cuál es el máximo en una hipoteca fija reciente?
2 % durante los primeros diez años o tramo fijo y 1,5 % posteriormente, sin superar la cláusula ni la pérdida financiera.
¿El banco siempre puede cobrar ese máximo?
No. Debe haberse pactado y el importe queda limitado por la ley y, en los supuestos recientes, por la pérdida financiera real.
¿Qué ocurre al pasar de variable a fija?
El techo es 0,05 % durante los tres primeros años y 0 % después. Se aplica cualquiera que sea la fecha original del contrato.
¿Cuándo debe darme el banco el cálculo?
En los contratos bajo la Ley 5/2019, debe facilitar la información necesaria en un máximo de tres días hábiles desde que recibe la comunicación.