Ganancia exenta
Puede quedar exenta si se reinvierte todo el importe obtenido y se cumplen los requisitos.
Fiscalidad de la venta
Calcular el IRPF por venta de vivienda: ganancia y reinversión
Estima la ganancia patrimonial, la parte exenta por reinvertir en otra vivienda habitual y el impuesto sobre la ganancia restante.
Calcular IRPF →Calcula la ganancia y la reinversión
IRPF orientativo sobre esta ganancia—
Completa los datos.
Ganancia total—
Ganancia exenta—
Ganancia tributable—
Estimación para un residente fiscal en España sin otras rentas del ahorro. No contempla coeficientes transitorios, compensación de pérdidas, copropiedad, herencias, amortizaciones de inmuebles alquilados ni situaciones especiales.
Reglas principales
Cómo se calcula la ganancia patrimonial
De forma simplificada: valor neto de venta menos valor de adquisición. Al precio de compra pueden añadirse determinados gastos, tributos y mejoras acreditadas; del precio de venta pueden descontarse gastos y tributos satisfechos por el vendedor.
Exención proporcional
Solo queda exenta la parte proporcional de la ganancia correspondiente al importe reinvertido.
Vivienda habitual exenta
La ganancia por transmitir la vivienda habitual está exenta cuando se cumplen los requisitos.
Qué se considera importe obtenido
Para la exención por reinversión, si la vivienda transmitida tenía financiación ajena, la Agencia Tributaria considera importe total obtenido el valor de transmisión menos el principal del préstamo pendiente de amortizar.
Plazo para reinvertir
La reinversión puede efectuarse de una vez o sucesivamente durante los dos años anteriores o posteriores a la venta, contados de fecha a fecha. Debe destinarse a adquirir o rehabilitar otra vivienda habitual y declararse correctamente.
Ejemplo de reinversión parcial
Si la ganancia es 60.000 €, el importe obtenido después de cancelar la hipoteca es 180.000 € y reinviertes 90.000 €, habrás reinvertido el 50 %. En principio, 30.000 € de la ganancia quedarían exentos y los otros 30.000 € tributarían, si se cumplen el resto de requisitos.
Tramos del ahorro utilizados
La calculadora aplica progresivamente los tipos del 19 % hasta 6.000 €, 21 % entre 6.000 y 50.000 €, 23 % entre 50.000 y 200.000 €, 27 % entre 200.000 y 300.000 € y 30 % en adelante. Si tienes dividendos, intereses u otras ganancias, ocuparán también esos tramos y el resultado conjunto puede cambiar.
Otros gastos de la venta
Calcula por separado la plusvalía municipal, la comisión inmobiliaria, cancelación registral de hipoteca y el certificado energético. Conserva facturas, escrituras y justificantes.
Preguntas frecuentes sobre el IRPF al vender una vivienda
¿Cuándo se declara la venta de una vivienda?
La ganancia o pérdida se incluye en la declaración del IRPF correspondiente al año en que se produce la transmisión, que normalmente se presenta durante la campaña de Renta del año siguiente.
¿Cuánto tiempo hay para reinvertir en otra vivienda habitual?
La reinversión puede realizarse de una sola vez o sucesivamente dentro de los dos años anteriores o posteriores a la venta, contados de fecha a fecha, si se cumplen los demás requisitos.
¿Los mayores de 65 años pagan IRPF al vender su vivienda habitual?
La ganancia está exenta cuando una persona mayor de 65 años transmite su vivienda habitual. La exención no se aplica automáticamente a cualquier segunda residencia o inmueble.
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Fuente oficial. Agencia Tributaria: venta de vivienda, reinversión y exenciones.
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