Suelo × coeficiente
La base se calcula multiplicando el valor catastral del terreno por el coeficiente del periodo.
Impuestos al vender
Calcular la plusvalía municipal en 2026: método objetivo y real
Compara las dos bases de cálculo del IIVTNU. Introduce el coeficiente y el tipo de tu ayuntamiento para obtener una estimación adaptada.
Calcular ahora →Calcula la plusvalía municipal
Los datos catastrales aparecen normalmente en el recibo del IBI. El coeficiente y el tipo se consultan en la ordenanza fiscal municipal vigente.
Estimación usando la base más favorable—
Introduce los datos de la operación.
Método objetivo—
Incremento real—
Resultado orientativo. No incorpora bonificaciones, reducciones, copropiedad, derechos reales, herencias ni reglas especiales. El ayuntamiento practica o revisa la liquidación.
Cómo funciona
¿Qué es la plusvalía municipal?
El IIVTNU grava el incremento de valor de los terrenos urbanos puesto de manifiesto al transmitirlos. En una venta suele pagarlo el vendedor. Si se acredita que no existió incremento del valor del terreno, la operación no queda sujeta.
Ganancia atribuible al suelo
Si resulta inferior, puede usarse la ganancia real correspondiente al terreno.
Base × tipo municipal
El tipo y posibles bonificaciones dependen de la ordenanza del ayuntamiento.
Datos necesarios para calcularla
Necesitas los valores de adquisición y transmisión, el valor catastral total, el valor catastral del suelo, el tiempo transcurrido, el coeficiente aplicable y el tipo municipal. Esta calculadora pide directamente el coeficiente para evitar aplicar una tabla incorrecta a tu municipio o fecha.
Ejemplo
Valor del suelo: 45.000 €; coeficiente: 0,16; tipo: 30 %. La base objetiva sería 7.200 € y la cuota objetiva 2.160 €. Si la base calculada mediante el incremento real fuera menor, se aplicaría esta última previa solicitud y acreditación conforme al procedimiento municipal.
Plusvalía municipal e IRPF no son lo mismo
La plusvalía municipal grava el incremento del terreno urbano. El IRPF puede gravar la ganancia patrimonial total obtenida en la venta. Pagar uno no elimina automáticamente el otro.
Qué revisar antes de vender
Consulta la ordenanza municipal, reúne escrituras y recibo del IBI, comprueba plazos y conserva justificantes. Añade también el certificado energético, la nota simple y los demás gastos de la operación.
Preguntas frecuentes sobre la plusvalía municipal
¿Hay que pagar plusvalía municipal si se vende con pérdidas?
No se somete a tributación cuando se acredita que no existió incremento del valor del terreno. Debes aportar los documentos exigidos y seguir el procedimiento del ayuntamiento.
¿Qué plazo hay para presentar la plusvalía municipal?
En transmisiones entre vivos, como una compraventa, el plazo general es de 30 días hábiles desde el devengo. En herencias es de seis meses, prorrogables hasta un año si se solicita.
¿Se puede elegir el método de cálculo más favorable?
Si el incremento real acreditado resulta inferior a la base del método objetivo, puede utilizarse el incremento real conforme al procedimiento municipal. La calculadora compara ambos resultados de forma orientativa.