1. ¿Por dónde empezar?
Antes de visitar un solo piso, necesitas tener clara tu situación financiera real. Muchos compradores se enamoran de una vivienda que no pueden permitirse. Evita este error calculando primero.
ℹAntes de buscar piso, calcula cuánto puedes pagar de verdad.
La regla del 30%: tu cuota mensual no debería superar el 30-35% de tus ingresos netos.
Los tres números que necesitas tener claros antes de empezar:
- Tu presupuesto máximo — cuánto puedes pagar de cuota mensual
- Tu ahorro disponible — para la entrada y los gastos de compra
- Tu capacidad de endeudamiento — lo que el banco está dispuesto a prestarte
2. ¿Cuánto necesitas ahorrado?
Para comprar una vivienda en España necesitas dos bolsas de dinero:
Bolsa 1: La entrada
Los bancos financian como máximo el 80% del valor de tasación. El 20% restante lo pones tú de tu bolsillo.
Bolsa 2: Los gastos de compra
Entre el 8% y el 12% del precio escriturado (varía por comunidad autónoma):
- ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales): 6-10% según CCAA
- Notaría: 600-1.200 €
- Registro de la Propiedad: 300-600 €
- Gestoría: 300-500 €
- Tasación: 300-600 €
Ejemplo práctico:
Para una vivienda de 200.000 €, necesitas tener ahorrados aproximadamente 40.000 € (20%) + 20.000 € en gastos = 60.000 € en total.
3. La hipoteca
¿Cuánto te presta el banco?
Los bancos analizan principalmente dos factores:
- Tu ratio de endeudamiento: la cuota mensual no debe superar el 35-40% de tus ingresos
- El LTV (loan to value): el capital que pides vs. el valor de tasación (máximo 80%)
⚠El banco tasa la vivienda de forma independiente. Si la tasa por debajo del precio de compra,
solo te presta el 80% de ese valor tasado, no del precio que pagaste.
Documentación que pedirá el banco
- Últimas 3 nóminas y declaración de la Renta
- Vida laboral actualizada
- Extractos bancarios de los últimos 6 meses
- DNI/NIE y estado civil
4. El contrato de arras
Antes de la hipoteca, se firma un contrato de arras con el vendedor:
- Arras confirmatorias: simple reserva
- Arras penitenciales (art. 1454 CC): si tú te echas atrás, pierdes la señal; si el vendedor se echa atrás, te devuelve el doble
Lo habitual es una señal del 5-10% del precio, que se descuenta del precio final.
5. Los gastos ocultos que nadie te cuenta
Más allá del precio y los impuestos, considera:
- Seguro de hogar: obligatorio al firmar la hipoteca (≈ 200-400 €/año)
- Seguro de vida: frecuentemente vinculado (puede reducir el tipo de interés)
- Comunidad de propietarios: consulta los estatutos y las derramas pendientes
- IBI anual: varía mucho según municipio (0,4-1,1% del valor catastral)
- Reformas: pide un presupuesto profesional antes de firmar
6. Checklist antes de firmar
✅Lista de verificación
Antes de ir al notario, confirma que has revisado:
- La FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) que entrega el banco
- La TAE real de la hipoteca (no solo el TIN)
- Las cláusulas de amortización anticipada (comisiones)
- El certificado de la comunidad de propietarios (sin deudas)
- El ITE del edificio (Inspección Técnica de Edificios)
- La nota simple del Registro de la Propiedad (sin cargas)
📋Esta guía es informativa y no sustituye el asesoramiento jurídico o financiero personalizado.
Las condiciones hipotecarias varían según entidad y perfil del solicitante.
Fuentes: Banco de España, INE. Actualizado: enero 2026.