El error del presupuesto incompleto
El error más común al comprar una vivienda no es elegir mal, negociar mal o pedir una hipoteca desproporcionada. Es no haber presupuestado bien los gastos adicionales al precio de compra.
Cuando alguien dice "compro una vivienda de 200.000€", lo que en realidad va a pagar está más cerca de 220.000-224.000€, más todos los gastos de constitución de la hipoteca que tiene que tener cubiertos en efectivo.
Este desfase entre precio de venta y coste real de compra es la causa de que muchas operaciones se caigan a última hora, o de que los compradores lleguen al límite de su capacidad financiera sin haber previsto los gastos de mudanza, pequeñas reformas iniciales o meses de doble gasto (hipoteca + alquiler mientras hacen obras).
En esta guía desglosamos todos los costes reales, uno por uno.
Impuestos: la partida más grande
España — Vivienda de segunda mano: ITP
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) es el mayor gasto adicional en la compra de vivienda usada. Lo paga el comprador.
Tipos por comunidad autónoma (2024):
| Comunidad | Tipo general ITP |
|-----------|-----------------|
| Madrid | 6% |
| Canarias | 6,5% |
| La Rioja | 7% |
| País Vasco | 4-7% (según precio) |
| Castilla-La Mancha | 9% |
| Cataluña | 10% |
| Andalucía | 7% |
| Valencia | 10% |
| Extremadura | 8-11% (según precio) |
Ejemplo: Vivienda de 200.000€ en Madrid → ITP = 12.000€. La misma vivienda en Cataluña → ITP = 20.000€. Una diferencia de 8.000€ solo por la ubicación.
Algunas comunidades aplican tipos reducidos para: jóvenes menores de 35 años, familias numerosas, personas con discapacidad, compra de VPO o viviendas de precio reducido.
España — Vivienda nueva: IVA + AJD
Para vivienda nueva (del promotor, primera transmisión):
- IVA: 10% sobre el precio (4% para Vivienda de Protección Oficial)
- AJD (Actos Jurídicos Documentados, hipoteca): desde 2018 lo paga el banco. Para la escritura de compraventa, varía del 0,5% al 1,5% según comunidad.
Plusvalía municipal (IIVTNU)
La paga el vendedor, no el comprador. Es el impuesto sobre el incremento de valor del terreno urbano. Cuidado: asegúrate de que el vendedor lo ha pagado o de descontarlo del precio si lo asumes tú como comprador.
Gastos de hipoteca
Lo que paga el banco (desde 2019)
La Ley 5/2019 obligó a los bancos a asumir:
- Notaría de la escritura de préstamo hipotecario
- Registro de la hipoteca
- Gestoría
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)
Lo que paga el comprador
Tasación: entre 250€ y 500€ según la vivienda y la entidad. La paga el solicitante de la hipoteca. Es previa a la concesión del préstamo.
Nota simple registral: 10-20€. Documento que verifica la situación registral del inmueble (cargas, propietario). Imprescindible y barata.
Notaría y registro de la compraventa
Los honorarios notariales están regulados (aranceles fijados por ley) y se calculan sobre el precio de escritura. Para una vivienda de 200.000€, la notaría de compraventa supone entre 800€ y 1.200€ aproximadamente.
El Registro de la Propiedad tiene también aranceles fijados. Para la misma vivienda, entre 400€ y 800€ aproximadamente.
La gestoría tramita la inscripción registral y la liquidación del ITP. Su honorario varía; puede ser libre (la elige el comprador) o la del banco (si hay hipoteca, el banco puede sugerir la suya aunque el cliente puede elegir otra). Precio: 300-500€.
Gastos en México
En México, los gastos adicionales de compraventa oscilan entre el 5% y el 8% del precio de venta:
- ISR (si el vendedor obtiene ganancia): lo paga el vendedor. El notario lo retiene.
- IVA: solo en operaciones comerciales, no en vivienda habitacional.
- Impuesto de adquisición: varía por estado, generalmente del 2% al 4,5% sobre el valor catastral o de escritura (el mayor).
- Derechos de registro público: 0,5-1% del valor.
- Honorarios notariales: 0,5-1% del valor de la operación.
- Avalúo: necesario para la escritura y para la hipoteca. Entre 3.000 y 8.000 MXN.
En Ciudad de México, el impuesto de adquisición es del 4,5%, uno de los más altos del país.
Gastos en Colombia y Chile
Colombia: El impuesto de registro es del 1% del valor de la transacción. Los derechos notariales se sitúan entre el 0,27% y el 0,3% del valor de venta. Total gastos adicionales: 3-5% del precio.
Chile: El impuesto de transferencia para vivienda habitacional está exento para primera vivienda (DFL2). Los gastos notariales y de inscripción en el Conservador de Bienes Raíces suponen el 1-2% del precio. Hay que añadir el estudio de títulos del abogado: 0,3-0,5%.
Tabla resumen por país
| País | Impuesto principal | Gastos adicionales | Total estimado sobre precio |
|------|-------------------|-------------------|----------------------------|
| España (2ª mano) | ITP: 6-11% | Notaría, registro, gestoría: ~1,5-2% | 8-13% |
| España (nueva) | IVA 10% | AJD, notaría: ~1-1,5% | 11-12% |
| México | Adquisición: 2-4,5% | Notario, registro: ~1-2% | 5-8% |
| Colombia | Registro: 1% | Notaría: ~0,5% | 3-5% |
| Chile | Exento (1ª vivienda) | Notaría, CBR: ~1-2% | 2-3% |
Simulación completa para España (vivienda de segunda mano, 200.000€, Madrid)
| Concepto | Importe |
|----------|---------|
| Precio de vivienda | 200.000€ |
| ITP (6% en Madrid) | 12.000€ |
| Notaría compraventa | 1.000€ |
| Registro de la propiedad | 600€ |
| Gestoría | 350€ |
| Tasación (si hay hipoteca) | 350€ |
| Total adicional al precio | 14.300€ |
| Coste real total | 214.300€ |
Si tienes hipoteca del 80% (160.000€), necesitas tener disponibles en efectivo: 40.000€ (entrada) + 14.300€ (gastos) = 54.300€ mínimo.
La misma vivienda en Cataluña (ITP 10%): los gastos ascienden a 22.300€, y necesitarías tener 62.300€ disponibles.
Consejo: Nunca calcules solo el 20% de entrada. Calcula siempre el 28-32% del precio de la vivienda para estar cubierto. Y deja un margen adicional de 5.000-10.000€ para pequeñas reformas, mudanza y meses de doble gasto si los necesitas.