La LAU: la ley que te protege
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU, Ley 29/1994) es la norma que regula los alquileres de vivienda en España. Ha sido modificada varias veces, siendo las reformas más importantes las de 2019 (Real Decreto-ley 7/2019) y 2023 (Ley 12/2023, de derecho a la vivienda). Conocerla es fundamental porque muchas cláusulas que los propietarios incluyen en los contratos son ilegales y nulas, aunque las hayas firmado.
ℹLas normas de la LAU sobre vivienda habitual son imperativas: no se pueden modificar en perjuicio del inquilino. Si tu contrato incluye una cláusula que contradice la LAU en tu perjuicio, esa cláusula es nula de pleno derecho, aunque la hayas firmado. La ley prevalece siempre.
Duración del contrato: tus derechos de permanencia
Duración mínima legal
Desde la reforma de 2019, los contratos de alquiler de vivienda habitual tienen una duración mínima efectiva de:
- 5 años si el propietario es persona física.
- 7 años si el propietario es persona jurídica (empresa, fondo de inversión, SOCIMI).
Esto significa que, aunque el contrato diga "un año renovable", tienes derecho a quedarte hasta 5 (o 7) años. El contrato se prorroga automáticamente cada año hasta alcanzar ese mínimo, salvo que tú como inquilino comuniques tu deseo de no renovar con al menos 30 días de antelación.
Prórroga tácita
Una vez cumplidos los 5 (o 7) años, si ninguna de las partes comunica su intención de no renovar con al menos 4 meses de antelación (el propietario) o 2 meses (el inquilino), el contrato se prorroga automáticamente por 3 años más, año a año.
Ejemplo práctico: Firmas un contrato el 1 de junio de 2025 por un año. Tienes derecho a vivir en la vivienda hasta el 1 de junio de 2030 (5 años). Si al llegar esa fecha nadie dice nada con la antelación requerida, el contrato se prorroga hasta el 1 de junio de 2033 (3 años más). En total, puedes vivir 8 años sin que el propietario pueda echarte, salvo causas legales tasadas.
¿Puede el propietario recuperar la vivienda antes?
Solo si necesita la vivienda para uso propio o para familiares de primer grado (hijos, padres) o para su cónyuge en caso de divorcio. Y debe cumplir estas condiciones:
- Que hayan pasado al menos 3 años desde la firma del contrato.
- Que lo comunique con al menos 2 meses de antelación.
- Que efectivamente ocupe la vivienda en el plazo de 3 meses desde la salida del inquilino.
Si el propietario no ocupa la vivienda en esos 3 meses, el inquilino puede exigir volver a la vivienda en las mismas condiciones o recibir una indemnización equivalente a una mensualidad por cada año que restaba de contrato.
⚠Si tu propietario te pide que te vayas alegando "necesidad de la vivienda" antes de que hayan pasado 3 años de contrato, está vulnerando la ley. No tienes obligación de irte. Si te presiona, documéntalo todo por escrito y consulta con un abogado o con los servicios de orientación jurídica gratuita de tu comunidad autónoma.
La fianza: qué puede y qué no puede hacer tu casero
Cuánto puede pedir
La LAU establece un máximo claro:
- Fianza legal obligatoria: 1 mensualidad de renta. Esta fianza debe depositarse en el organismo autonómico correspondiente (INCASOL en Cataluña, IVIMA en Madrid, etc.). Es obligatorio para el propietario.
- Garantías adicionales: desde la reforma de 2019, el propietario puede pedir garantías adicionales (aval bancario, seguro de impago, depósito extra), pero el total de estas garantías adicionales no puede superar 2 mensualidades de renta en contratos de hasta 5 años.
Es decir, como máximo te pueden pedir 3 meses: 1 de fianza legal + 2 de garantía adicional. Si te piden más, es ilegal.
Devolución de la fianza
El propietario tiene 1 mes desde la entrega de llaves para devolverte la fianza. Si no lo hace en ese plazo, empiezan a generarse intereses legales a tu favor.
El propietario solo puede retener la fianza (total o parcialmente) por:
- Rentas impagadas pendientes.
- Daños en la vivienda que vayan más allá del desgaste normal por uso. El desgaste normal (pintura que amarillea, suelo que se desgasta, marcas leves en paredes) no justifica retener la fianza.
- Suministros impagados dejados a deber.
Consejo práctico: Cuando entres en la vivienda, haz un inventario fotográfico completo con fecha (envíatelo por email para que quede registro de la fecha). Cuando salgas, repite el proceso. Esto te protege ante reclamaciones injustificadas.
✅Si al firmar el contrato detectas desperfectos en la vivienda (humedades, electrodomésticos defectuosos, paredes dañadas), hazlo constar por escrito en el propio contrato o en un anexo firmado por ambas partes. Así evitas que te los imputen a ti al marcharte.
Subidas de alquiler: límites legales
Durante el contrato (actualizaciones anuales)
La renta solo se puede actualizar una vez al año, en la fecha de aniversario del contrato, y con un límite claro:
- Hasta 2024: la actualización estaba limitada al 2% anual (medida extraordinaria post-COVID).
- A partir de 2025: se aplica el nuevo Índice de Referencia de Arrendamientos creado por la Ley de Vivienda de 2023, publicado por el INE. Este índice sustituye al IPC como referencia y está diseñado para moderar las subidas.
El propietario debe comunicarte la actualización por escrito y con al menos 1 mes de antelación. Si no te lo comunica, no puede aplicarla retroactivamente.
Al renovar el contrato (nuevo contrato)
Cuando termina el período de prórroga (5+3 años o 7+3 años) y se firma un nuevo contrato, el propietario puede fijar una renta diferente. Sin embargo, en las zonas tensionadas declaradas por las comunidades autónomas bajo la Ley de Vivienda:
- Si el propietario es gran tenedor (10 o más inmuebles, o 5 en zona tensionada), la renta del nuevo contrato no puede superar la del contrato anterior actualizada con el índice de referencia, ni el precio de referencia aplicable.
- Si el propietario es pequeño tenedor, la renta del nuevo contrato no puede superar la del contrato anterior actualizada con el índice de referencia.
Subidas prohibidas
Tu casero no puede:
- Subirte la renta fuera de la fecha de aniversario.
- Aplicar subidas superiores al índice legal.
- Condicionar la renovación a una subida pactada "por fuera".
- Pedirte dinero en negro adicional a la renta declarada (además de ilegal, es delito fiscal).
Reparaciones: quién paga qué
La LAU distingue claramente entre dos tipos de reparaciones:
Reparaciones a cargo del propietario (artículo 21 LAU)
Todas las reparaciones necesarias para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo que el deterioro sea imputable al inquilino. Incluye:
- Problemas de fontanería (fugas, tuberías, grifos que pierden)
- Instalación eléctrica defectuosa
- Humedades estructurales y filtraciones
- Caldera, calentador y sistema de calefacción central
- Electrodomésticos que vinieron con la vivienda (nevera, lavadora, horno encastrado)
- Persianas y cerraduras (si fallan por antigüedad, no por mal uso)
- Cubierta del edificio, fachada, bajantes comunitarios
Reparaciones a cargo del inquilino (artículo 21.4 LAU)
Pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por uso ordinario. Son las del día a día:
- Cambiar bombillas, plomos, juntas de grifos
- Desatascar desagües (si es por uso, no por fallo de la instalación)
- Sustitución de mecanismos de interruptores o enchufes
- Reparaciones menores de pintura por uso normal
ℹSi la caldera se avería y tu casero no la repara en un plazo razonable, puedes hacerlo tú y descontar el coste de las siguientes rentas. Documéntalo todo: envía un burofax o email certificado al propietario dando un plazo razonable (10-15 días) para la reparación, y guarda las facturas del arreglo. La ley te ampara (artículo 21.3 LAU).
Gastos de gestión y formalización
Desde la reforma de 2019, si el propietario es persona jurídica (empresa, fondo), los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato corren a cargo del arrendador. Esto incluye los honorarios de la agencia inmobiliaria.
Si el propietario es persona física, la ley no es tan explícita y depende de lo pactado, aunque la tendencia jurisprudencial es que quien encarga el servicio (el propietario que busca inquilino a través de agencia) pague los honorarios.
En cualquier caso, nunca estás obligado a pagar más de lo que dice la ley, aunque el contrato diga otra cosa.
Protección frente a desahucios
La Ley de Vivienda de 2023 reforzó las protecciones de los inquilinos en situación de vulnerabilidad:
- En procedimientos de desahucio por impago, el juzgado debe verificar si el inquilino se encuentra en situación de vulnerabilidad económica. Si es así, se suspende el lanzamiento y se da traslado a servicios sociales.
- Los grandes tenedores deben acreditar haber intentado una solución extrajudicial (mediación o propuesta de alquiler social) antes de interponer la demanda.
- Se establecen plazos de suspensión de los lanzamientos de hasta 2 años para hogares vulnerables.
Qué hacer si recibes una demanda de desahucio
- No entres en pánico. Tienes plazos y mecanismos de defensa.
- Acude al servicio de orientación jurídica gratuita de tu comunidad (SOJ) o al turno de oficio si cumples requisitos económicos.
- Enérvate la acción si puedes: pagando la deuda antes de la vista, puedes paralizar el desahucio (solo la primera vez).
- Documenta tu situación de vulnerabilidad si aplica (ingresos bajos, menores a cargo, víctima de violencia de género).
⚠Si recibes un aviso de desahucio, no lo ignores. Tienes un plazo de 10 días hábiles para oponerte. Si no haces nada, el juez puede dictar sentencia sin escucharte. Busca asesoramiento legal inmediatamente; la asistencia jurídica gratuita es un derecho si cumples los requisitos económicos.
Tu checklist como inquilino
Antes de firmar un contrato de alquiler, verifica estos puntos:
- Duración: al menos 1 año con derecho a prórrogas hasta 5 años (7 si el propietario es empresa).
- Fianza: máximo 1 mes de fianza legal + 2 meses de garantía adicional.
- Actualización de renta: referenciada al índice legal (no al IPC ni a porcentajes arbitrarios).
- Reparaciones: que el contrato no te atribuya reparaciones que corresponden al propietario.
- Gastos de comunidad e IBI: que quede claro quién los paga (por defecto, el propietario).
- Inventario: haz fotos de todo antes de entrar y adjúntalas al contrato.
- Certificado energético: el propietario está obligado a proporcionártelo.
- Depósito de fianza: pide el justificante de depósito en el organismo autonómico.
Usa la calculadora de alquiler para calcular cuánto puedes destinar al alquiler según tus ingresos y la calculadora de presupuesto para encajar la renta en tu distribución financiera mensual.
📋Este artículo recoge la legislación vigente en España a fecha de marzo de 2026 y tiene carácter informativo, no constituye asesoramiento legal. La normativa de alquiler puede variar por comunidad autónoma y está sujeta a cambios legislativos frecuentes. Para situaciones concretas, consulta con un abogado especializado en arrendamientos. Para otros países de Latinoamérica, las leyes de arrendamiento son diferentes y debes consultar la normativa local aplicable.